Para aprovação de projeto unificação ou subdivisão de lote cuja indicação fiscal apresenta alvará de construção cadastrado, é necessário que o responsável técnico pelo projeto se certifique de que os lotes resultantes continuarão atendendo aos parâmetros urbanísticos relevantes definidos na Lei de Zoneamento, Uso e Ocupação do Solo e seus decretos complementares, bem como no Regulamento de Edificações.

Solução pode ser simples

Existem diversas situações que podem atrasar ou até mesmo impedir a aprovação do projeto. A solução pode ser tão simples como a solicitação de cancelamento do alvará, ou mais complexa, como a transformação do alvará existente em novos alvarás correspondentes aos lotes resultantes.

Cada caso deve ser avaliado pelo responsável técnico que fará a tramitação, evitando o cadastro de protocolos antes da solução das questões que envolvem os alvarás.

Siga o roteiro da SMU

Faça a leitura criteriosa da Consulta Informativa de Lote – CIL do lote e antecipe a solicitação do serviço correspondente no Portal da Prefeitura de Curitiba, conforme roteiro abaixo, proposto pela Secretaria Municipal do Urbanismo.

A orientação é que todos os trâmites no Departamento de Controle de Edificações – UCE sejam iniciados antes do cadastro do protocolo de parcelamento do solo. Dessa forma, com os dados da CIL atualizados, o envio do protocolo para análise da UCE poderá ser dispensado em muitos casos.

A prancha do projeto

No entanto, se a situação do alvará no lote permanece pendente de solução, para que seja possível a análise da unificação ou subdivisão pretendida, deverá ser apresentada a prancha do projeto.

 Este painel deve conter a projeção das edificações aprovadas, indicando o número do alvará, uso e número de pavimentos da edificação, cotas de afastamentos para as divisas resultantes e do recuo frontal (a partir do novo alinhamento predial, se houver). Indicar também vagas de estacionamento, taxa de ocupação e coeficiente de aproveitamento dos lotes resultantes.

Parâmetros Urbanísticos Relevantes

O Decreto Municipal n.º 1020/2013 estabelece quais são os parâmetros urbanísticos relevantes para a aprovação de projetos que visam a obtenção de alvará de construção: a) zoneamento/ sistema viário/ porte; b) uso; c) taxa de ocupação; d) coeficiente; e) altura; f) afastamento das divisas; g) passeio na via pública; h) recuo frontal; i) permeabilidade; j) acesso de pedestres/ acessibilidade; k) acesso de veículos; l) estacionamento; m) recreação.

Quando há um alvará de construção aprovado no lote, é necessário garantir que todos esses parâmetros possam ser preservados nos lotes resultantes, conforme a zona, eixo ou setor que estão inseridos.

Os parâmetros comumente mais impactantes na aprovação de unificação e subdivisão são:

• Zoneamento, sistema viário e uso da edificação: o uso da edificação contida no lote resultante deve ser permitido.
• Porte comercial e densidade habitacional: o porte comercial ou a densidade habitacional da edificação contida no lote resultante deve ser permitido.
• Coeficiente de aproveitamento e taxa de ocupação: a área computável e a área de projeção da edificação contida no lote resultante não devem ultrapassar os parâmetros previstos no zoneamento.
• Altura da edificação e afastamento das divisas: o limite do lote resultante deve contemplar o afastamento da divisa necessário conforme a altura da edificação nele contida.
• Acesso de veículo: alguns usos restringem o acesso de veículo para determinado sistema viário, inviabilizando a proposta.
• Vagas e pátio de estacionamento: o lote resultante deve contemplar a quantidade mínima de vagas ou pátio, conforme a edificação nele contida.
• Recreação: o lote resultante deve contemplar a área mínima de recreação, conforme a edificação nele contida.

Edificação que será demolida

Quando há o interesse do proprietário em demolir a edificação existente, ou até mesmo já executou a demolição, há que se regularizar o cadastro do alvará, conforme a situação indicada na CIL:

• Substituído ou cancelado: não há impedimento.  
• Em andamento: deverá solicitar o cancelamento do alvará, que só será deferido se a edificação não estiver no local.
• Obra concluída: deverá solicitar o alvará de demolição correspondente à edificação aprovada e a respectiva certidão de demolição.

Edificação que será mantida

Quando há o interesse do proprietário em manter a edificação existente, em caso de alvará que aprovou diversas unidades, há que se regularizar o cadastro do alvará, conforme a situação indicada na CIL:

• Substituído ou cancelado: não há impedimento.  
• Em andamento: deverá solicitar a alteração do alvará, em processo próprio, atendidos todos os parâmetros de uso e ocupação do solo para cada lote resultante, sendo um alvará para cada lote resultante. As edificações deverão ser aprovadas sobre cada lote pretendido, com alvarás de construção distintos. O deferimento do processo de subdivisão fica condicionado ao deferimento prévio dos alvarás de construção referentes a cada empreendimento, em operação casada.
• Obra concluída: deverá solicitar alvará de reforma, em processo próprio, atendidos todos os parâmetros de uso e ocupação do solo para cada lote resultante, sendo um alvará para cada lote resultante. As edificações deverão ser aprovadas sobre cada lote pretendido, com alvarás de construção distintos. O deferimento do processo de subdivisão fica condicionado ao deferimento prévio dos alvarás de construção referentes a cada empreendimento, em operação casada.

Na solicitação de subdivisão, quando há alvará aprovado sobre os lotes resultantes, deverá ser aprovada a sua alteração, de maneira que as edificações sejam aprovadas sobre cada lote pretendido, com alvarás de construção distintos, atendendo-se a todos os parâmetros, como taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento, estacionamento.

No caso de alvará aprovado, para o uso de Posto de Abastecimento, o lote resultante deverá atender ao raio mínimo de 1.000,00m de distância entre postos de abastecimento, conforme previsto pela legislação. Se necessário, poderá solicitar liberação, previamente, ao Conselho Municipal de Urbanismo-CMU.